マンションを売るために必要になる費用とは?

マンションを売却しても、その売却代金すべてが手元に来るわけではありません。税金や諸経費など、様々な費用が必要になるからです。これを頭に入れておかないと、思っていたよりお金が残らず困ることになるかもしれません。

満足のいくマンション売却を実現するためにも、必要となる費用について知識を持っておきましょう。


マンション売却で支払う税金とは?

マンション売却で不安になるのが、果たして税金がどれくらいになるかということでしょう。実はマンション売却で多額の税金を納めなければならない、というケースはごく稀です。税額がどのように決まるかということと合わせて、チェックしていきましょう。

マンションを売却するときに登場する税金の一つが譲渡税です。これは不動産を売却して利益が出たときに支払う税金です。逆に言えば、利益が出ていないなら支払う必要はありません。マンション売却の利益は、購入したときよりも高い金額で売らなければ発生しません。

よほど立地がいい、などの特殊なケースを除けば、買ったときより高い金額でマンションが売れることは滅多にないので、譲渡税について深刻に考える必要はないでしょう。マンション売却では、印紙税が必要になります。印紙税とは、法律で定められた課税文書に対して課される税金のことで、不動産の売買契約書がこれに当たります。

役所の窓口に行って支払うのではなく、印紙を購入することで税金を納めます。この印紙代金は売却価格によって金額が変わります。5千万円以下で売る場合は1万円前後、1億円以下なら3万円前後となります。極端に大きな金額になることは少ないので、譲渡税と同様に、過度に心配する必要はありません。

こういう費用が必要になる、と覚えておきましょう。

金額が大きくなりがちな仲介手数料

マンション売却のための費用の中で、特に金額が大きくなりがちなのが仲介手数料です。家族同士で売買するなどの特殊なケースを除けば、マンション売却は不動産会社に依頼してマンションの買い手を探してもらうことになります。

契約を結んで営業活動を依頼すると、不動産会社はその契約内容に従って様々な活動を行います。物件情報サイトに情報を掲載する、チラシを作成して近隣の家に配布する、購入希望者の内覧に立ち合う、などです。こうした営業活動の報酬として支払うのが仲介手数料です。

仲介手数料は「成功報酬」なので、活動が成功して無事買い手が見つかり売買契約を結ぶ段階で支払うことになります。実際は契約締結時と引き渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限金額が定められています。

売却価格が400万円を超える場合、「(売却価格×3%+6万円)+消費税」が上限となります。例えば3千万円でマンションが売れた場合の仲介手数料は、96万円プラス消費税となります。上限金額なのでこれより安い手数料を設定している不動産会社もありますが、基本は上限金額を支払う必要があると考えておきましょう。

仲介手数料を安く設定している不動産会社も存在しますが、安易に飛びつかないようにしましょう。どんなに手数料が安くても、サービスの質が悪く希望通りに売ることができなければ意味がありません。効果的な営業活動を行ってもらえなかったばかりに買い手が見つからず、不本意な値下げを行わなければならなくなって後悔した、というケースも少なくないのです。

逆に上限額いっぱいの仲介手数料を支払うことになっても、できるだけ高く、条件のいい売却ができれば納得できるはずです。満足のいく売却を行うためにも、仲介手数料の金額だけに注目するのではなく、担当者との相性などもよく考える必要があります。

→マンションを売るときの仲介手数料を知っておこう

追加費用が発生するケースとは?

マンションを売るための営業活動費として支払う仲介手数料ですが、無制限に営業活動を行ってもらえる訳ではない点に注意です。仲介手数料の範囲で行ってもらえるのは通常の業務で発生する費用に限られ、依頼者の希望で特別な営業活動を行ってもらうためには、別途費用を支払わなければなりません。

例えば遠隔地に住む購入希望者のところへ交渉に行ってもらうための出張費、早期売却を希望した場合などに行う特別なオープンルームや新聞の折り込みチラシなどがこれにあたります。これらは売主側の希望で特別に行ってもらう営業活動なので、追加費用の発生はむしろ当然と言えるでしょう。

逆に言えば、売主の側から特別な営業活動を依頼しない限りは、追加費用が発生することはありません。

ローンが残っていた場合に必要となる費用

ローンが残っているマンションを売却する場合は、そのローン残額を返済しなければなりません。その手続きにも費用がかかるので覚えておきましょう。まずは返済時にかかる手数料です。ほとんどの金融機関では、ローンを全額一括返済する場合手数料が発生することになっています。

具体的な金額は金融機関によって異なるので、事前に確認しておくといいでしょう。ローンを返済し終えてもそこで安心してはいけません。マンションに設定されている抵当権を抹消し、そこで初めて売却可能になるのです。

抵当権の抹消は書類を揃えるなどの手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への報酬込みで1万5千円~3万円程度が相場です。

見落としがちな諸経費

売却そのものに必要な費用ではないものの、新居の準備や引越しのための費用も必要です。1つ1つは少ない額でも、まとめると数十万円の出費になることもあるので、しっかり確認しておきましょう。特に重要視すべきなのが引越し費用です。

売買契約書に部屋の明け渡し期日が設けられているので、遅くとも前日には引越しを終えて室内を清掃しておく必要があります。引越しで重要になるのが時期です。3~4月の引っ越しシーズンは込み合うため、他の時期に比べて割高になってしまうことが多いです。

どうしてもこの時期でなければいけない、というのでなければ、時期をずらして費用を抑えるのも選択肢の一つでしょう。ベッドやピアノといった大型家具がある場合は割高になることもあります。新居の準備も必要です。次の住居が賃貸物件の場合、敷金礼金で一度に大きなお金が必要になることも少なくないので、しっかり確認しておくことが大切です。

住居の広さが極端に変わる場合、家具を新居に合わせて買い換える必要も生じます。また、マンションを売却したのはいいものの、新居をすぐ用意できなかったという場合は一時的に仮住まいをすることになりますが、この場合引っ越し費用が2回分かかります。

予想以上に重い出費になることも少なくないため、注意が必要です。